借地権付きマンションとは

不動産の物件チラシなどを見ていると「定期借地権付き」という文字を見かけることがあります。この見慣れない言葉に首をかしげる人もいるのではないでしょうか。「借」という文字が入っているから、返さないといけないのか。

せっかく購入したのに返すと損をするのではないか。などの疑問が浮かびあがってきます。そこで「借地権」とは何か、一般のマンションと借地権付きマンションとの違いについて調べてみることにしました。

借地権とはなにか

まずこの耳慣れない借地権について説明しましょう。借地権とは「建物の所有を目的とし、その建物を建てるために土地を借りる権利」」のことをいいます。ただ土地を借りるのではなく、建物を建てる目的で借りるということです。

その際土地は地主のものですが、建物は住んでいる人のものになります。家賃ではなく土地代を地主さんに払うことになるのですね。借地権にはいくつか種類がありますが、大きく分けると借地権と定期借地権になります。では借地権と定期借地権についてみていきましょう。

借地権

平成4年8月1日に制定された新法の「借地借地法」によるものと、それ以前からある「旧借地法」によるものがあります。新法は施行後に締結された契約にのみ適用となります。今でも旧借地法による契約のものもたくさん残っているようです。

新法では契約期間は一律30年となります。ただし当事者間の合意があれば更新ができます。地主側が更新を断るには、正当な理由が必要となります。この新法は従来の借地法が地主ではなく借主の権利に重きを置いたものであったため、地主側からの声により制定されたものです。

借主になかなか土地を返してもらえないことがあったり、土地価格の高騰により昔からの安い値段で貸していた地主側からの不満の声が上がったようです。今までは借主がしっかり保護されていて、なかなか土地を返してもらえなかった地主さんが、契約時にきちんと期間を決めることによってトラブルが少なくなるようにしたのですね。

定期借地権

定期借地権は決められた期間内、土地を貸し出す権利です。期間満了後、借りた人は土地を更地に戻して地主に返さなければいけません。定期借地権はさらに一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用定期借地権にわけられます。

一般定期借地権は契約期間を満了すると契約終了となり、更新はされません。借地権の存続期間は50年です。契約が終了したら借りた人は土地を更地にして地主に返さなければなりません。建物譲渡特約付借地権は契約後30年が経過すると、地主が建物を借主から買い取る借地権です。

借主が契約期間満了後も引き続きその建物に住みたい場合は、地主と賃貸契約を結ぶことになります。事業用定期借地権は事業用の建物を建てる目的で地主から土地を借りる権利です。契約期間は10年以上50年未満となります。

契約終了時には、更地にして地主に返還します。コンビニなどの出店でよく使われる契約です。

定期借地権付マンション

このように見てみると、借地権にもいろいろあることがわかりました。定期借地権付マンションとあるならば、一般定期借地権なのか建物譲渡特約付借地権なのかを見る必要がありますね。建物譲渡特約付借地権の場合はのちに賃貸契約で住み続けることも可能ですが、一般定期借地権であれば更地にして地主に返還しなければいけません。

せっかくマンションを手に入れても将来的に地主に返還するとなれば、手元には何も残らなくなります。では定期借地権マンションにどのようなメリットがあるのでしょうか。

定期借地権付きマンションのメリット・デメリット

定期借地権付きマンションのメリットとしては、地主から土地を借りていることになるので固定資産税や都市計画税の負担がないことがあげられます。また一般のマンションを買うよりも価格が安いものが多いです。これは土地代が含まれていないため安くなるといえます。

またマンションの耐久年数を50年ぐらいと想定すると、老朽化による建て替えなどに費用がかかりますが、定期借地権付きマンションの場合は50年で契約終了ですので、建て替えなどの費用は考えなくてよく、また新しい家で心機一転をはかることができます。

定期借地権付きマンションは購入するというよりも賃貸に近い感覚なのかもしれません。

賃貸マンションよりも分譲マンションのほうが共用部分や住居スペースの設備はグレードが高いものが多いため、自分好みの設備の整ったマンションに一定期間住むという考え方ができますね。一方デメリットとしては、借地として借りているため、地主に土地代を払わなければいけないことがあげられます。

それに土地の所有権がないため担保価値がなく、住宅ローンが組みにくくなります。また契約が終了したら更地にして地主に返さなければいけないため、建物の解体費用が購入時に上乗せされていたり、積み立てたりしなければいけません。

契約終了後には住む家がないので新しく住居探しをしなければいけなくなることも考えるポイントです。売却するときも地主の許可がいるため、売却できるかどうかわからないこともデメリットのひとつです。このようなメリットとデメリットをしっかりと比較検討して、自分のライフスタイルにあうものであれば定期借地権付きマンションも購入の選択肢に入れることができますね。

→借地権上の土地にアパートを建てる際のポイント

借地権付きマンションにぴったりあう年齢層は

定期借地権付きマンションのメリットとデメリットを考えたときに、定期借地権付きマンションを購入してメリットが多い年齢層に高齢の方はぴったりとあてはまるのではないでしょうか。高齢の方は一戸建ての家よりも、便利なマンションに住み替えを希望されます。

2階建てや3階建ての戸建てよりも、一続きになっているマンションの方が住みやすいですね。また足腰が弱くなった場合や車椅子生活になった場合を考えると、エレベーターがついていたり段差の少ないバリアフリーな設備の整ったマンション生活は魅力的です。

定期借地権付きマンションは便利な都心などでも比較的安く購入できます。ローンを組んで自分の家を所有するという考えの若年層にはデメリットとなる返還期限も、50年も住まないと考えれば問題にはなりません。マイホームとして手元に残しておきたいと考える若年層よりも、購入したマンションを資産として残さなくてもよいと考えられる高齢の方には、住みやすく魅力的な物件となるのではないでしょうか。

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