借地権付き建物のメリットとデメリット

マイホームを購入しようといろいろと物件の情報を見ていくと、ごくまれに「借地権付き建物」と書かれているものを見かけることは無いでしょうか。資料だけを見ると、こういった物件はかなり条件が良かったりするものです。

ところが借地権付き建物というのがどういうものか分からないため候補から外してしまうという事も多いです。ここでは借地権付き建物について解説します。

借地権について知ろう

借地権とは建物を建築する目的の地上権又は土地の借地権のことを指しています。私たちが一般的に土地と建物をセットで購入する場合、その土地に関しては所有権という権利が与えられます。所有権を有していればその土地の範囲内でその土地を持ち主の自由に使用することができます。

つまり所有権を持つことが出来れば建物だけではなく、その土地も自分のものになるというわけです。一方、借地権付き建物というのはそこに建っている建物自体は購入した人のものとなりますが、その建物が建っている土地は土地を持っている地主のものであり、自由に使用することができません。

建物の利用は自由にできますが、その土地を使って何か別の事をする場合は必ずその土地を所有している地主の許可が必要となります。

借地権の3つの種類について

借地権と一口にいってもすベての借地権付き建物が同じ条件というわけではなく、借地権は大きく分けると3つの種類があります。どの借地権かによって今後その土地がどういった扱いになるのかが大きく変わってくるので、気になっている借地権付き建物の借地権がどの種類に当てはまるのか必ず確認しましょう。

1つ目は旧借地権と呼ばれてい土地です。旧借地権は借地借家法ができる前の借地法による借地権のことです。旧借地権の他の借地権と異なる大きな特徴は、借地契約を更新し続けることによって半永久的に住むことができるケースがあるという点です。

旧借地権は存続期間が定められていない場合、建物が老朽化して朽廃すれば、その時点で借地権自体も消滅します。逆に存続期間が定められている場合はその期間内に建物が無くなったとしても借地権が消えることはありません。

つまり契約期間内に建物が無くなった場合でも地主側が契約解除を求める理由にはできないということです。また物理的に建物が焼失した場合は再建築を認めるという前提での契約となっています。旧借地権はどちらかといえば借りている側が強い権利を有する借地権だと言えるでしょう。

2つ目は普通借地権で、平成4年に新たに定められた借地借家法で定める借地権です。普通借地権の場合は契約更新を前提としている借地権で地主側は特別な理由がない限り契約を更新し続ける必要があります。

借地権の存続期間は当初は30年間で第1回目の更新では20年間、それ以降の更新は10年ごとにおこなわれます。普通借地権の場合、建物が朽廃した場合も借地権が消滅するわけではなく滅失という扱いになります。

ですから旧借地権のように建物が無くなったからといって地主の許可なく新しい建物を建築すると契約違反となり、場合によっては借地権自体を焼失することもあります。普通借地権は旧借地権とは異なり、地主側の都合でも解約できるという規定が設けられていることが大きなポイントです。

3つ目は定期借地権という借地権です。定期借地権の場合は契約を更新するという概念はなく、土地を借り入れた際に契約期間が定めらており、その期間が過ぎればその土地に住む権利を失います。つまりいかなる理由があってもその土地から出ていかなければいけないという事です。

存続期間は物件によって異なりますが、一般的に一戸建ての場合は存続期間50年以上とする”一般定期借地権”となっているケースが多いようです。

借地権付き建物を購入するメリット

借地権付き建物を購入することによって得られる最大のメリットはなんといっても価格が安いという事で、同じ条件の一般的な物件と比較するとその金額の差は一目瞭然です。土地と建物がセットになっている一戸建ての場合は特に土地を取得する際に支払わなければいけない費用がとても高くなり、特に都市部は坪単価自体がとても高いです。

せっかく気に入った物件を見つけても土地代が高いばかりに購入を見送らざるをえないという経験をした人も多いのではないでしょうか。しかし借地権付き建物の場合は完全に土地が自分のものとなっていないということもあって、同じ条件の建物付き土地の金額よりも2割から4割程度安くなっているため、借地権付き建物の物件であれば自分が本当に住みたいと思う場所に住めるというケースも多いです。

また建物付き土地を購入して土地の所有権を有すると、自由に土地を使用できる代わりに不動産取得税が購入時に課税され、更に毎年固定資産税や都市計画税などの税金を支払う必要があります。固定資産税や土地計画税はその土地を所有している限りずっと支払い続けなければいけません。

一方、借地権付き建物の場合、土地の所有権は地主なのでこちらが固定資産税や土地計画税を支払う必要はありません。

借地権付き建物を購入するデメリット

先程メリットの1つに固定資産税や都市計画税などの税金を支払わなくてよいと書きましたが、その一方で土地自体は地主から借りていることとなるので、毎月土地代を地主に支払わなければいけません。

また借地権付き建物はあくまでも他人の土地を借りてその土地に建物を建築していることになるので、銀行側からすると建物としての価値は土地付き建物の物件と比較すると低いです。

そのため住宅ローンを借りる際にお金の融資自体を受けにくいといったデメリットがあります。特に期間が来れば建物を壊して強制的に土地を返還することとなっている定期借地権の場合、従来は融資がおりることはありませんでした。

しかし最近では定期借地権付き建物専用の住宅ローンも登場しているため、それらを利用すれば融資を受けることができます。そして建物をリフォームする際にも地主に許可をもらわなければいけないケースがほとんどです。

リフォームの規模によっては地主にお金を支払わなければいけないこともあるので注意しましょう。

→借地権付きマンションとは

借地権付き建物は買いか

以上のように借地権付き建物は一般的な土地付きの建物と比べると安く買える一方でさまざまな制約があるため、購入をする際はよく検討する必要があります。しかし借地とはいえ50年以上借りられるのであれば、所有権とほぼ変わらないと考えることも出来ます。

自分自身のライフスタイルを考慮し、制約におけるデメリットをあまり感じないのであれば購入する価値は十分にあります。