借地権上の土地にアパートを建てる際のポイント

土地や建物の中には借地権が付いているものがあります。これは土地を完全に所有する権利ではなく、土地を借りて建物を建てる権利のことです。借地権が付いているといっても所有者は基本的には自由に建物を建設することが出来ます。

ではアパートなどの共同住宅を建てる場合はどうなるのでしょうか。詳しく解説していきます。

借地権があるからと言ってアパートを建てられないというルールはない

借地権付きの土地を持っている方は原則としてその上に建物を建築することが出来ます。それは自宅であってもアパートであっても同様です。アパートは法律上共同住宅となっており、通常の住宅を建てるのとは別の扱いにはなりますが、借地権付きの土地で共同住宅を建ててはいけないというルールはないので建てることが出来ます。

もちろん、賃貸借契約の内容にもよりますが、建物所有の目的とだけ書いてある場合は問題がないという見方が一般的です。ただし、これはあくまで法律上のことであり、実際にはもう少しややこしい要素を含んでいます。アパート建設後に地主とのトラブルにならないように注意しておく必要があります。

地主は基本的に借地権所有者が住むことだけを想定している

この場合の地主とは借地権を売った人物ということになります。つまり、実質的な土地の所有者です。地主と借地人(借地権を買った人)との間では売買の契約が結ばれており、借地権はすでに借地人の手にあります。しかしながら借地権を売り渡す際に地主は借地人やその家族のみが住むものと判断している可能性は高いでしょう。

その土地に借地人が突然アパートを建てて、第三者をどんどんと住まわせると地主にとっては大きな想定外の出来事となります。法律で認められている権利とはいえ、地主には承諾をとっておくことをお勧めします。地主と借地人とのトラブルが発生するのも困った事態ですが、それ以上に地主と第三者とのトラブルが起こらないように手を打っておくことが大切です。

何も言わずに突然アパートの建築を始めると無断転貸ではないかとの疑いがかけられてしまうかもしれません。

地主に話しておくことは大切、しかし完全に納得してくれなくても大丈夫

借地権付きの土地でアパートを建築する際には地主に承諾をとっておくことをお勧めします。これは法律的に必要な手続きではありませんが、その後の地主との関係性を良好に保つために有効です。もしも、地主が承諾をしなかったといってもアパート建築を断念する必要はありません。

なぜなら借地権付きの土地の上にアパートなどを建てることは法律上で認められているからです。万が一裁判になったとしても基本的には負ける可能性が限りなく低いとされています。

地主は土地についてのスペシャリストであることも多く、様々な法律用語を盾にアパート建築を阻止してくるかもしれません。

中でも無断転貸であるとの主張は借地人にとってクリアしにくい関門になることもあります。しかし、この主張も明白に退けることが出来ます。

借地権上の土地にアパートを建てて賃貸することは土地の無断転貸借にならない

借地権上の土地にアパートなどを建てようとした際には、「土地を勝手に貸している(無断転貸借)」と主張して地主が阻止しようとするケースもあります。ところがこの主張は法律上は完全に外れている主張とされます。その理由としては民法上、土地と建物は別物として扱われていることが挙げられます。

借地人が借地権上の土地にアパートを建てた場合、建物(アパート)は借地人のもの、土地は地主のものという状態になります。アパートを賃貸するということは建物を貸すということなので、借地人は自分のものを第三者に貸しているとみなされます。

自分で建てたものを自分で貸す行為が無断転貸借となるはずはありません。借地人が貸したのは建物であって、土地を第三者に勝手に貸したわけではないので無断転貸借にならないということです。このように主張すると「出入りの際に地主の土地を使うじゃないか」との反論がなされるかもしれません。

しかし、その反論に対しても、法律的に論破することが出来ます。民法上、建物に出入りする際にはやむを得ず、他の人の土地を通行することは認められています。もちろん、意味もなく他の人の土地に入っていくことは不法侵入ですが、出入りの際の最低限の通行は法律に反するものではありません。

それを法律で禁止してしまうと立地的に出られない家や入れない家が出てきてしまいます。建物賃貸借契約には家の出入りについての通行など最低限の利用権を認めているので、第三者が地主の土地をやむを得ず通行しても何ら問題はありません。

→圧縮記帳の適用範囲に借地権は含まれるのか?

地主がアパートを建てるなら借地権を解除すると主張した場合はどうする?

地主側がどうしても借地権上の土地にアパートを建ててほしくないと思っていた場合、契約を解除して借地権を消滅させようとする可能性もあります。借地権が消滅した場合はもちろん借地人に権限がなくなるのでアパートを建てることはできません。

しかし、借地人が何ら契約違反をしていないにも関わらず、一方的に契約を解除することはほとんど考えられないことです。その影響で借地人に不利益を被ったことが証明されれば損害賠償を請求されてしまうかもしれません。

ただし、最初の契約の段階で共同住宅を建てないという内容を織り込んでいた場合は地主の主張が認められます。逆に言うと最初の契約にそのことが含まれていない場合は地主のほうから契約解除を一方的に申し入れるのは地主側のリスクが大きくなるということです。

もちろん、借地人が滞納をしているなど明らかに落ち度がある場合は簡単に契約解除されることになります。

アパートを建てることはできるが、出来るだけ円満に進めることが大切

借地権上の土地にアパートを建てることは法律的に可能となっています。しかし、地主に一切伝えないなど誠実さに欠ける様子が見受けられると揉め事に発展する可能性があります。その中で契約解除の申し入れや裁判での決着などとなってしまうと、借地人にとっても地主にとってもあまり良いものではありません。

借地権上の土地にアパートを建てるときは地主に伝え、拒否された場合は法律的に認められていると丁寧に説明することが大切です。今後の地主との関係を良好にしておくためにも円満な解決を目指しましょう。

また、アパートの騒音問題など地主側が懸念材料を示した場合はその対策を伝えることをお勧めします。

これは法律上で必要とされる責任ではありませんが、円満に進めるためには重要となることです。地主との関係はこれで終わりではないことを意識しておきましょう。